Закрыть окно
Логин:
Пароль:
Запомнить:
Статьи  Ответы
Hi-Tech
Автомобили
Бизнес и финансы
Бытовая техника
Дом и квартира
Медицина
Мода и стиль
Психология
Разное
Спорт
Туризм
Цифровая техника
Бизнес и финансы     Валютный рынок     Недвижимость     Юридические вопросы    
Навигация
Актуально

Покупка земли сельхозназначения в Украине

Украинские земли сельхозназначения имеют репутацию лучших в мире. А вот на то, что при этом продукции они дают далеко не столько, сколько могли бы, существует ряд причин, в числе которых называют и отсутствие возможности свободно продавать и покупать сельскохозяйственные угодья. Внедрение прозрачного рынка земель должно очень многое изменить в существующем положении.
Украина пребывает в ожидании, пожалуй, самой значительной из проводимых в последнее время реформ. Внедрение прозрачного рынка земель должно очень многое изменить в существующем положении экономики страны, будет оно иметь большое значение и для рядовых граждан, особенно жителей сельской местности, да и для горожан тоже.
Особое значение реформа приобретает в свете постоянного удорожания продовольствия в мире. Ведь украинские земли сельхозназначения имеют репутацию лучших в мире. А вот на то, что при этом продукции они дают далеко не столько, сколько могли бы, существует ряд причин, в числе которых называют и отсутствие возможности свободно продавать и покупать сельскохозяйственные угодья.

Ситуация на рынке земли в Украине

Земля на продажу Как рассказал как-то один мой израильский коллега, они у себя в стране готовят поля к работе три года: год расчищают площадку, год возят на нее чернозем и год ждут, пока уляжется земля, и только после этого сажают овощи. У нас же, как говорит народная поговорка, можно воткнуть палку в землю, и она будет расти. Почему же при этом мы не можем себя накормить?
Главной причиной такого положения, по мнению экспертов аграрного рынка, является несовершенное земельное законодательство, тормозящее развитие сельхозпроизводства.
Украинцы надеются, что земельная реформа станет решающим фактором в обеспечении населения дешевыми и качественными продуктами. Впрочем, так думают далеко не все. Многие опасаются, что внедрение рынка сельхоз земель даст возможность олигархам и иностранцам скупить земли и оставить за бортом тех, кто сейчас на земле работает.
Земельный кодекс был принят в Украине десять лет назад. Согласно этому закону земля сельхозназначения стала частной собственностью и обрела хозяев в результате раздачи селянам земельных паев.
Паевание земли и имущества сельхозпредприятий очень часто проходило формально и с нарушением действующего законодательства. Во многих случаях сертификаты о праве на земельную долю (пай) членам КСП (коллективного сельхозпредприятия) не выдавались, а хранились в сейфах глав сельхозкооперативов. При этом земля рассматривалась как собственность данного предприятия, а не как совокупная собственность его членов. Очень часто люди, обращаясь в суды, не могли восстановить свои права на земельные паи из-за наличия разногласий в нормативно-правовых актах, регулирующих земельные отношения.
В итоге, как считают некоторые эксперты земельного рынка, в Украине уже сформировался узкий круг земельных собственников-магнатов, которые арендуют у мелких собственников по 50-100 тыс. гектаров пахотной земли и в дальнейшем намерены заполучить ее в свою собственность. Этот процесс происходит под прикрытием якобы эффективных земельных преобразований, опирается на земельные кодексы, указы президента, сертификацию и паевание земель, аренду, инвестирование и прочее.
Все минувшие десять лет активно ведутся обсуждения целесообразности отмены моратория на продажу главного природного богатства Украины – земли. За прошедшие годы состав владельцев паев изменялся. Многие из них умерли, не завещав никому свою собственность, многие уехали из села в города, забросив свой земельный надел, и даже не стремятся получать арендную плату за него в виду ее мизерности. Не решается вопрос с наследованием земельных наделов. Часто невозможно разделить пай между наследователями чисто физически, а продажа участка невозможна. Все это затрудняет создание полноценного земельного кадастра и все больше запутывает сложные отношения государства и земельного собственника.
За прошедшее десятилетие мораторий на продажу сельхозугодий продлевался несколько раз: сначала до 1 января 2005 года, затем – до 1 января 2007-го, далее – до 1 января 2008-го. Последнее продление моратория заканчивает свое действие 1 января 2012 года. Многие в Украине считают, что дальше откладывать некуда.

Земельная реформа на Украине

Земля в ладонях Об актуальных вопросах земельного реформирования в Украине читателям МирСоветов расскажет один из руководителей областных Госкомземов (а именно – в Запорожской области) Александр Цибров.

Любовь Першакова (Л. П.): Как Вы оцениваете современную редакцию законопроекта «О рынке земель», можно ли считать ее совершенной?
Александр Цибров (А. Ц.): Законопроект по праву можно считать революционным. Он будет регулировать правовые и экономические аспекты устройства и функционирования рынка земель, а также правила проведения земельных торгов, учитывая лучшие тенденции государственного регулирования рыночного оборота земель в странах с развитой рыночной экономикой. Хочу отметить также, что прежде чем принять законопроект, его обсуждали на общественных слушаниях, проводилось экспертное моделирование будущей работы рынка земли в нашей стране, продумывались варианты уменьшения рисков и контроля за эффективностью хозяйствования собственников земли.

Л. П.: Каким образом государство будет осуществлять регулирование рыночных земельных отношений?
А. Ц.: Рыночный оборот земель должен быть честным, открытым и прозрачным. Граждане должны быть защищены законодательно от всех негативных проявлений в сфере купли-продажи земли. Законопроект «О рынке земель» предусматривает установление целого ряда ограничений. Например, определяется ограниченный круг лиц, которые могут быть покупателями земельных участков сельхозназначения. Ограничивается использование иностранного капитала для приобретения этих земель. Предусмотрены мероприятия по недопущению спекуляции с/х землями, запрещается чрезмерная концентрация земель сельхозназначения в собственности одного лица и т.д.

Л. П.: Что даст гражданам нашей страны открытие рынка земель сельхозназначения?
А. Ц.: В Украине миллионы граждан получили право на земельную долю (пай), многие уже оформили на свою землю государственные акты. Однако ни один не может сейчас распорядиться своей земельной собственностью.
Значительное число этих собственников – крестьяне-пенсионеры. Многие из них ушли из жизни, так и не воспользовавшись экономическими преимуществами права собственности на землю, гарантированного Конституцией Украины.
После отмены моратория на куплю-продажу земель и внедрения земельного рынка землевладельцы смогут самостоятельно хозяйствовать на своих наделах, сдавать их в аренду, продавать, дарить, передавать по наследству, предоставлять в залог банку для получения кредита и т.п.

Л. П.: Что необходимо для того, чтобы был снят мораторий на куплю-продажу сельскохозяйственных земель и заработал рынок земли?
А. Ц.: В пункте 15 Переходных положений Земельного кодекса Украины четко определены следующие необходимые условия для отмены моратория: это вступление в силу законов Украины о государственном земельном кадастре и о рынке земель, но не ранее 1 января 2012 года. На сегодняшний день первое условие выполнено, Закон Украины «О государственном земельном кадастре» принят Верховной Радой Украины и подписан Президентом Украины. Следующий шаг, который необходимо сделать – принять Закон Украины «О рынке земель». Но для того чтобы заработал действительно прозрачный рынок земель, причем речь идет о рынке всех земель, необходимо принятие еще целого ряда законопроектов, ввод в действие которых усилит контроль за использованием земельных ресурсов, упростит определение земель государственной и коммунальной собственности, а также установление и изменение границ населенных пунктов. Принятие этих законопроектов запланировано до конца текущего года. Помимо этого необходимо завершить проведение работ по инвентаризации земель, проведение их разграничения и нормативно-денежной оценки.

Л. П.: Как, на Ваш взгляд, лучше поступить собственникам земельных наделов (паев) после отмены моратория на куплю-продажу сельхоз земель? Продавать или все же не продавать?
А. Ц.: Я бы посоветовал не спешить с продажей своей земли, ведь продать свой пай можно только один раз. Конечно, все зависит от конкретных обстоятельств: кому-то лучше получать постоянный доход от сдачи земли в аренду и передать ее в наследство, кому-то – продать раз и навсегда.
Иногда человек не хочет избавляться от своей земли, но ему срочно нужны деньги. В таких обстоятельствах лучше воспользоваться договором эмфитевзиса. Таким термином называют передачу земельного участка в пользование на длительный срок, скажем на 25 лет, за определенную единоразовую плату. Однако, в отличие от продажи, через указанный срок земельный участок вновь возвращается в собственность гражданина, либо его наследникам. Таким образом, человек может получить необходимые денежные средства, при этом сохранить свою земельную собственность.

Л. П.: Кто сможет покупать земли сельхозназначения?
А. Ц.: Согласно новому закону, покупать и продавать землю сельхозназначения с целью ведения сельскохозяйственной деятельности смогут только граждане Украины, фермерские хозяйства, государство (в лице центрального органа исполнительной власти по вопросам земельных ресурсов), а также территориальные громады в лице органов местного самоуправления. Юридические лица – предприятия, а также иностранные граждане такого права иметь не будут.

Л. П.: Иностранцы не смогут вообще покупать любые земли на территории Украины?
Покупка земли сельхозназначения в Украине А. Ц.: Иностранцы и сейчас не имеют права, и в дальнейшем не смогут приобретать земли сельскохозяйственного назначения. Что же касается земель не сельскохозяйственного назначения, то согласно ст.80 Земельного кодекса Украины, иностранные граждане и лица без гражданства могут приобретать право собственности на такие земельные участки как в пределах, так и за пределами населенных пунктов, в случае, если на них расположены объекты недвижимого имущества, принадлежащие этим лицам на праве частной собственности. То есть, если иностранный гражданин приобрел или унаследовал дом в городе или деревне, то он имеет право получить в собственность земельный участок, необходимый для обслуживания здания. А вот права иметь в собственности земельную долю (пай) у него нет.

Л. П.: А если, например, гражданин другого государства унаследует земельный пай в Украине. Тогда как?
А. Ц.: В этом случае этот гражданин будет обязан продать, или другим способом отчуждать эту землю. Если же он этого не сделает в течение года, то этот земельный участок будет принудительно отчужден по решению суда через аукцион.

Л. П.: Покупать сельскохозяйственные земли иностранцы не смогут. А арендовать земли сельхозназначения они смогут?
А. Ц.: Они будут иметь право арендовать земли сельхозназначения и еще смогут использовать эмфитевзис. Как уже говорилось выше, этим термином называют институт пользования чужим земельным участком для сельскохозяйственных нужд.
Что же касается рынка земель, то он будет полностью закрыт для капитала иностранного происхождения.

Л. П.: А если гражданин Украины, владеющий земельным паем, выезжает за границу, что будет с его собственностью?
А. Ц.: Пока человек является гражданином Украины, независимо от того, где он проживает, он имеет все права (и все обязанности) владельца земли.

Л. П.: А если все же человек меняет гражданство?
А. Ц.: Если же собственник земли сменил гражданство, получил паспорт другого государства, он обязан продать свою землю, подарить, завещать или другим образом произвести ее отчуждение. На это ему отпускается срок в один год, а в случае, если он этого не сделал, земельный участок принудительно отчуждается через аукцион по решению суда.

Л. П.: А как насчет украинских бизнесменов, олигархов, которые и без иностранцев могут скупить всю украинскую землю?
А. Ц.: Сделать это им не удастся. Во-первых, закон устанавливает квалификационные требования к покупателям. Человек должен иметь аграрное образование, опыт работы в сельском хозяйстве не менее 5 лет или заниматься ведением товарного сельхозпроизводства. Во-вторых, один человек не сможет приобрести более 1500 га – на Полесье; 2100 га – в Степи; 1750 га – в Лесостепи; 900 га – в Карпатской горной области; 1100 га – в Крыму. Такие ограничения предусмотрены, чтобы не допустить чрезмерной концентрации земельных участков в собственности одного лица и монополизации земель как ресурса человеческого и экономического развития в сельской местности.

Л. П.: А не приведет ли открытие рынка земель сельхозназначения к спекуляции этими землями?
А. Ц.: Для противодействия спекуляции земельными участками сельхозназначения закон предусматривает дифференцированные ставки государственной пошлины по договорам купли-продажи земли. Если вы отчуждаете свой участок в первый год после его приобретения – вы платите пошлину в сумме 100% от нормативной денежной оценки этого земельного участка; во второй год – 90%; в третий год – 80%; в случае отчуждения в четвертый год – 70%; в пятый год – 60% нормативной денежной оценки земельного участка. Таким образом, спекуляция становится невыгодным занятием.

Л. П.: Как планируете бороться с теневыми схемами?
А. Ц.: С ними не нужно бороться. Достаточно принять Закон «О рынке земель», отменить мораторий – и теневые схемы сами отпадут.

Л. П.: А если кто-либо захочет скупить земли сельхозназначения выше ограниченной нормативами площади, оформив их на родственников или других подставных лиц?
А. Ц.: Надо иметь в виду, что и родственники, и, как вы говорите, подставные лица – граждане Украины, имеющие одинаковые права на покупку земель сельхозназначения.
Если покупка ими земельных участков будет произведена по закону правильно, то на здоровье! Однако надо помнить, что согласно законопроекту, купив земельные участки сельхозназначения, граждане будут обязаны в течение 10 лет с момента их приобретения использовать их только по назначению, то есть для ведения сельскохозяйственного производства. После этого срока землю можно будет использовать и для других целей, к примеру, построить на ней жилые дома. Хотя Законопроект еще будет совершенствоваться – не исключено, что эта норма будет упразднена, и земли сельхозназначения запретят перепрофилировать вообще.

Л. П.: Сейчас осуществляется активное обсуждение проекта Закона Украины «О рынке земель». Среди главных вопросов – цена земли. Какая она будет, будет ли меняться в дальнейшем?
А. Ц.: Согласно законопроекту «О рынке земель», стартовая цена продажи земельного участка сельскохозяйственного назначения не может быть ниже стоимости, определенной на основании экспертной денежной оценки. Экспертная денежная оценка проводится по методике, определенной Кабинетом Министров Украины.
Если говорить о конкретных цифрах, то по оценкам специалистов прогнозные показатели продажи земельных участков сельхозназначения после открытия рынка земель составят от 200 до 700 долларов США за гектар. По мере развития рынка цена земли неуклонно будет расти. Позже пай можно будет продать за сумму, близкую к 5 тыс. долларов США.

Л. П.: Будет ли кто-либо иметь преимущественное право на покупку земель сельскохозяйственного назначения?
А. Ц.: Согласно законопроекту «О рынке земель», преимущественное право на покупку земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в частной собственности, при их продаже будут иметь государство в лице центрального органа исполнительной власти по вопросам земельных ресурсов и его территориальных органов (за пределами населенных пунктов); органы местного самоуправления (в пределах населенных пунктов), арендаторы и смежные землевладельцы.

Л. П.: Будут ли предоставляться льготы при покупке земель сельхозназначения?
А. Ц.: Определенные льготы при покупке сельскохозяйственных земель планируется предоставлять молодым специалистам, а также лицам, которые ведут хозяйственную деятельность на земле: им дадут возможность покупать земельные участки с рассрочкой платежа сроком на 5 лет.

Л. П.: Если банки будут выдавать кредиты под залог земельных участков, смогут ли они скупить большие площади земель сельхозназначения, в случае не возврата кредитов?
Земляной пирог А. Ц.: Нет, такого не произойдет. Залоговые земельные участки, на которые банки могут претендовать за невозвращенные кредиты, будут продаваться на публичных торгах, а не переходить в собственность банка.

Л. П.: Чтобы свободно распоряжаться своим земельным участком, какие правоустанавливающие документы должен иметь его собственник?
А. Ц.: Главным документом, подтверждающим право гражданина на владение землей, является Государственный акт права собственности на земельный участок. Имея этот документ, человек может владеть, пользоваться и распоряжаться своим земельным участком.

Л. П.: Наверняка после вступления в силу Законопроекта о рынке земель многие граждане захотят продать свою землю. Какие документы они должны иметь на руках, чтобы осуществить это право?
А. Ц.: Договор купли-продажи на земельный участок удостоверяется нотариусом. Владельцу земли нужно предоставить:
  • государственный акт на земельный участок, зарегистрированный на его имя;
  • кадастровый номер на земельный участок;
  • извлечение из реестра об ограничении или обременении земельного участка;
  • акт оценки земельного участка (нормативной оценки, выдаваемой Управлением земельных ресурсов, и рыночной оценки, оформленной независимыми экспертами).
  • согласие на продажу участка всех его совладельцев (заверенное нотариусом).
Если эти документы предоставлены владельцем земли, то он сможет продать свой земельный участок.

Л. П.: А как владельцу земли получить кадастровый номер?
А. Ц.: Определение и присвоение кадастрового номера земельному участку осуществляют территориальные органы Госкомзема.
Для определения кадастрового номера земельного участка разработчик документации по землеустройству подает в территориальный орган Госкомзема по месту нахождения земельного участка следующие документы:
  • заявление об определении кадастрового номера земельного участка;
  • документацию по землеустройству;
  • файл обмена данными о результатах работ по землеустройству в электронном виде (так называемый обменный файл);
  • паспорт и идентификационный код владельца земли.
Территориальный орган Госкомзема проверяет соответствие границ земельного участка данным дежурного кадастрового плана и в случае их соответствия определяет кадастровый номер земельного участка и передает документацию по землеустройству и обменный файл в структурное подразделение Центра Госкомзема.

Л. П.: Какие затраты ждут продавцов земельных участков сельхозназначения?
А. Ц.: Затраты по оформлению договоров купли-продажи земли могут нести как покупатели, так и продавцы – в зависимости от договоренности. Часто такие затраты делятся пополам.
В общем же при такой сделке купли-продажи придется заплатить:
  • налог на доход физического лица в размере 5% от стоимости участка, указанной в договоре – но не ниже экспертной оценки (если участок продает не резидент, ему придется заплатить 17% от суммы указанной в договоре купли-продажи). Налог уплачивается через банк под контролем нотариуса.
  • госпошлину в размере 1% от суммы, указанной в договоре купли-продажи (также не ниже экспертной оценки).
  • оплату услуг нотариуса (как правило, от 500 грн. по договоренности).
Л. П.: Скоро будет принят закон, которым будет усилен контроль за использованием земельных ресурсов. Расскажите об этом законе.
А. Ц.: Сегодня наблюдается тенденция ухудшения качественного состояния почв. Уменьшаются запасы гумуса, безвозвратно выносятся питательные вещества, идет подкисление, засоление, деструктуризация почв. Если не принять неотложных, действенных мер, процессы деградации почв могут стать необратимыми.
Принятие Закона Украины «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины» (относительно усиления контроля за использованием земельных ресурсов) позволит создать в составе государственного бюджета специальный Государственный фонд экономического стимулирования, предназначенный исключительно для решения проблем охраны и воспроизводства качественного и высокопроизводительного состояния почв.
Источниками наполнения этого фонда станут средства, поступающие от штрафных санкций за несоблюдение проектов землеустройства и установленных севооборотов, а также компенсации за потерю почвой питательных веществ и гумуса вследствие безхозяйственного использования земельных ресурсов.
Кстати, с начала этого года мы проводим работу, направленную на изготовление и соблюдение крупными сельхозтоваропроизводителями проектов землеустройства, обеспечивающих эколого-экономическое обоснование севооборотов и охрану почв. И если на начало года не было заказано ни одного такого проекта землеустройства, то на сегодня уже заключено 160 договоров на их изготовление.

Л. П.: Насколько аренда может заменить рынок земли?
А. Ц.: Аренда земли может быть эффективной лишь при условии взаимодействия с механизмами купли-продажи земли, возможности ее реального отчуждения. Без этого аренда имеет принципиальные недостатки. Она не обеспечивает эффективное землепользование, приводит к хищнической эксплуатации и истощению почв. Практика показывает, что арендаторы в своем большинстве осуществляют свою деятельность исключительно ориентируясь на коньюктуру рынка, не имея проектов землеустройства, обеспечивающих эколого-экономическое обоснование севооборота, охрану и воспроизводство плодородия почв.
К примеру, в Запорожской области подсолнечник в структуре посевных площадей ежегодно занимает более 36%, а в некоторых районах доходит даже до 50%. Использование сельскохозяйственных земель подобным образом приводит к чрезмерному их истощению и постепенной деградации.
Следует понять, что рынок земель – это не только купля-продажа земель, а прозрачный механизм решения вопросов экономического оборота земель. В дальнейшем это обеспечит решение вопросов по эффективному использованию и охране земель, остановит процессы истощения почв, привлечет в обращение те земли, которые сегодня не используются.
Кроме того, даже в условиях действия моратория на куплю-продажу земель сельхозназначения, действует нелегальный рынок этих земель. К примеру, в нашей области за время действия моратория было зарегистрировано 110 продаж. Необходимо положить конец теневым схемам, законодательно установив правила игры в рыночном обороте земель.

Л. П.: Какую арендную плату получают владельцы земельных долей (паев) и изменится ли ее уровень после открытия рынка земель сельхозназначения?
А. Ц.: Средняя плата за аренду 1 га различна в разных регионах Украины. У нас, на юге страны, она колеблется от 170 до 420 грн. (21-52 долл.) в год, а в среднем составляет 322,8 грн. (40 долл.).
Размер арендной платы колеблется от 1,5% от нормативной денежной оценки земельного участка (5% от общего количества заключенных договоров аренды) – до 3% и более (78% договоров аренды). Добавлю, что это очень низкая плата.
Покупка земли сельхозназначения в Украине В настоящее время Госземагенством Украины разработан проект постановления Кабинета Министров Украины «О внесении изменения в Методику нормативную денежную оценку земель сельскохозяйственного назначения и населенных пунктов», которым предусматривается увеличить с 1 января 2012 года нормативно-денежную оценку сельскохозяйственных угодий в 1,756 раза. После чего стоимость 1 га пашни в среднем по Украине составит около 21 тыс. грн. Это непременно скажется на росте уровня арендной платы, которую получит владелец земельного пая. Она возрастет почти вдвое, то есть приблизительно до 600-700 гривен (75-90 долл.), и с развитием рыночных отношений будет и впредь неуклонно увеличиваться.
Сегодня средняя стоимость одного гектара земли в мире составляет минимально 3,5 тыс.долл. И заметьте, речь идет о землях, значительно худших по своим показателям, чем украинские. Справедливая денежная оценка украинской земли будет способствовать заинтересованности крестьянина в работе на земле. Это в конечном итоге должно привести к возрождению украинского села.

Несмотря на сомнения в эффективности внедрения прозрачного рынка земель, в последний год земельная реформа в Украине неотвратимо проводится в жизнь действующей властью. Первый шаг на этом пути уже сделан – принят Закон Украины «О государственном земельном кадастре». Следующим шагом станет принятие законопроекта «О рынке земель», рассмотрение которого Верховной Радой Украины запланировано после завершения парламентских каникул. До конца года будут приняты другие законодательные акты, необходимые для полноценного существования рынка бесценного ресурса любой страны – земли.
  • Сейчас 3.50/5
  • 1
  • 2
  • 3
  • 4
  • 5



Рейтинг: 3.5 из 5 (голосов: 4)

26 сентября 2011

Любовь Першакова
Специально для:
Полезные советы - http://mirsovetov.ru

Читайте также
Добавить отзыв или совет

* - Обязательные для заполнения поля

 Тип: *

 Имя: *

 E-mail: 

 Текст: *


Осталось символов: 5000

 
Новые статьи
Новые вопросы

Простуда. Лечить, не лечить?

купить авто срочно

Что делать мама запрещает ходить куда я хочу?

Как быстро похудеть к Новому году, и не навредить своему здоровью?

Измена мужа без извинения

Заказывали на сайте Промедик?

Можно ли заменить чем-то статины?

Повышенный плохой холестерин у вегетаринца.

Как и чем можно заглушить музыкальный центр за стеной?

Кто знает как создать очень неприятный и стойкий запах

Это интересно

Перекресток железных дорог в Польше